신통기획 후보지에 집을 보러 다니던 중 “5월 19일부터 토지거래허가구역 지정”이라는 공고를 봤을 때, 막막하셨을 분들이 많을 것 같습니다. 계약 직전인 분이라면 더욱 당혹스러우셨을 테고요. 이게 정확히 어떤 의미인지, 집을 사려는 제 상황에서 뭐가 달라지는 건지 — 이 글에서 핵심만 짚어드립니다.
신속통합기획 후보지 18곳, 5월 19일부터 토지거래허가구역 지정
서울시는 2026년 5월 7일 제7차 도시계획위원회를 열고, 신속통합기획(신통기획) 주택재개발 후보지로 선정된 18곳을 2026년 5월 19일부터 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다.
쉽게 말하면, 이 18개 지역에서 집이나 토지를 사려면 이제부터 구청의 허가를 먼저 받아야 한다는 뜻입니다. 허가 없이 계약을 체결하면 그 계약 자체가 법적으로 효력이 없습니다.
지정 기간은 2026년 5월 19일부터 2027년 8월 30일까지입니다. 이와 함께 모아타운 10곳도 같은 날부터 5년간(2031년 5월 18일까지) 토지거래허가구역으로 지정됩니다.
| 구 | 대상 지역 (일부) |
|---|---|
| 강동구 | 천호동 392-9번지 일대 |
| 강북구 | 수유동 442-10번지·486번지·540번지 일대 |
| 광진구 | 중곡동 232-1번지 일대 |
| 서대문구 | 북가좌동 3-191번지·연희동 170-14번지 일대 |
| 양천구 | 신월동 229번지 일대 |
| 용산구 | 원효로4가 110-1번지·용산동2가 44-3번지 일대 |
| 성동구 | 용답동 15번지 일대 |
| 구로구 | 구로동 400-1번지·온수동 62번지 일대 |
| 은평구 | 불광동 16-111번지 일대 |
| 도봉구 | 창동 608번지 일대 |
| 동작구 | 사당동 77-24번지·1026-10번지·노량진동 205-269번지 일대 |
내가 보려는 구역이 위 목록에 있는지 먼저 확인하세요. 정확한 경계는 서울부동산정보광장에서 지번 단위로 조회할 수 있습니다.
토지거래허가구역에서 집을 사면 무엇이 달라지나요?
가장 중요한 변화는 “사기 전에 구청 허가를 받아야 한다”는 것입니다. 그리고 허가를 받으려면 실거주 목적임을 입증해야 합니다.
허가 신청 절차
매도자와 매수자가 공동으로 관할 구청 부동산정보과에 신청합니다. 혼자 신청할 수 없고, 반드시 매도자와 함께 진행해야 합니다. 대리인도 가능하지만 위임장이 필요합니다.
- 제출 서류: 토지거래계약 허가 신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서
- 접수 방법: 관할 구청 방문 또는 정부24(gov.kr) 온라인 신청
- 처리 기간: 접수 후 15일 이내에 허가 또는 불허가 결정
- 허가증 발급 후에야 계약이 법적 효력을 갖습니다
실거주 의무 2년
주거용 토지(아파트·빌라 포함)를 매수할 경우, 잔금일에 바로 전입신고를 하고 2년간 실제로 거주해야 합니다. 이 기간 동안은 전세를 놓거나 집을 비워둘 수 없습니다.
2년이 지나면 전세를 놓거나 매도하는 것이 가능합니다. 다만 세입자가 이미 살고 있는 집을 매수하는 경우, 임대차 계약이 종료될 때까지 실거주를 시작할 수 없어 허가 자체가 불허될 수 있습니다.
허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
지식인에서 가장 많이 올라오는 질문 중 하나가 바로 이겁니다. “허가 전에 계약서 쓰면 안 되나요?” — 결론부터 말씀드리면, 안 됩니다.
| 위반 유형 | 제재 내용 |
|---|---|
| 무허가 계약 체결 | 계약 무효 + 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 |
| 실거주 의무 불이행 (이용목적 위반) | 취득가액의 5% 이행강제금 (매년) |
| 불법 임대 (전세·월세) | 취득가액의 7% 이행강제금 (매년) |
| 미이용 방치 | 취득가액의 10% 이행강제금 (매년) |
예를 들어, 20억짜리 아파트를 사고 실거주 의무를 어기면 매년 최대 2억 원의 이행강제금이 부과됩니다. 실수로라도 이 규정을 어기면 큰 금전적 피해가 생길 수 있으니 반드시 허가를 먼저 받고 계약하세요.
이미 그 동네에 집을 가진 사람은 어떻게 되나요?
토지거래허가구역 지정은 새로 매수하는 사람에게 적용됩니다. 기존에 이미 소유하고 있는 집주인에게는 직접적인 매매 제한이 없습니다. 지금 보유하고 있다면 현재 상태를 유지하는 데 아무 제약이 없습니다.
다만 집을 팔 때는 달라집니다. 매수자가 반드시 구청 허가를 받아야 하므로, 매수자 구하기가 전보다 까다로워질 수 있습니다. 실거주 목적이 아닌 투자자나 갭투자자는 허가를 받지 못하기 때문입니다.
세입자가 있는 집을 보유 중이라면 주의가 필요합니다. 현재 임대차 계약이 있는 상태에서 집을 팔면, 매수자가 세입자 퇴거 전까지 실거주를 할 수 없어 허가가 불허될 가능성이 높습니다. 이런 경우에는 임대차 계약 종료 시점을 고려해 매각 타이밍을 잡는 것이 현실적입니다.
신통기획 후보지라서 오히려 매수를 고려한다면
신통기획 후보지는 재개발 추진이 빨라질 가능성이 높은 지역입니다. 그래서 오히려 이 지역을 장기 투자 목적으로 보는 분들도 있습니다. 다만 토지거래허가구역 지정 이후에는 반드시 실거주 목적으로만 매수 허가가 납니다.
쉽게 말하면, 재개발 기대감으로 집값이 오를 것을 보고 갭투자나 전세 끼고 사는 건 허가가 나지 않습니다. 실제로 내가 살 집으로서 이 동네를 선택하는 경우에만 허가를 받을 수 있습니다.
관련해서 재개발 진행 중인 지역의 세금 이슈도 미리 파악해두면 좋습니다. 재개발 입주권 받았다면 반드시 알아야 할 세금 4가지와 서울 아파트 전세가 1억 뛴 지역, 재계약 vs 이사 손익 계산법도 함께 읽어보시면 도움이 됩니다.
5월 19일 지정 시행까지 시간이 많지 않습니다. 해당 구역에서 매수를 고려 중이라면, 지금 당장 관할 구청 부동산정보과에 내 케이스가 허가 대상인지 확인하는 것이 가장 빠른 방법입니다. 서울시 공식 정보는 서울부동산정보광장 토지거래허가구역 지정현황에서 확인하실 수 있습니다.
