5월 9일까지 집을 못 팔았다면, 이제 어떻게 해야 할까요. 아니면 처음부터 팔 생각이 없었는데 중과세율이 다시 붙는다는 이야기를 들으니 막막하게 느껴지는 분들도 있을 겁니다.
먼저 정확히 짚고 넘어가겠습니다. 2026년 5월 9일로 4년간 이어진 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됩니다. 이후 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 중과세율이 다시 붙습니다. 장기보유특별공제도 배제됩니다. 앞 글(다주택자 양도세 중과 5월 9일 종료 D-16 체크리스트)에서 ‘팔 수 있는 사람은 지금 팔아야 한다’는 내용을 정리했습니다.
이 글은 그 다음 이야기입니다. 이미 못 팔았거나, 팔기 싫거나, 팔면 오히려 손해인 사람들을 위한 가이드입니다. 5월 9일을 넘겼다고 끝난 게 아닙니다. 크게 3가지 선택지가 있습니다.
5월 10일부터 정확히 무엇이 달라지나
중과 유예가 끝나면 조정대상지역 다주택자의 세 부담은 급격히 올라갑니다. 예를 들어 조정대상지역에 2채를 보유한 사람이 양도차익 3억 원짜리 주택을 팔면, 유예 기간 중에는 기본세율(최대 45%) 적용에 장기보유특별공제(최대 30%)까지 받을 수 있었습니다. 5월 10일 이후에는 중과세율(+20%p)이 붙어 최대 65%가 되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 동일한 조건에서 세금이 수천만 원 차이 나는 구조입니다.
단, 비조정대상지역에 있는 주택은 중과 대상이 아닙니다. 2026년 4월 현재 조정대상지역은 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 외 일부 지역으로, 본인 주택이 어디에 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 비조정대상지역이라면 5월 10일 이후에도 기본세율과 장기보유특별공제가 그대로 적용됩니다.
조정대상지역 다주택자라면 이제 선택지는 3가지입니다. 임대사업자 등록, 법인전환, 가족 증여. 각각의 요건과 실익을 하나씩 살펴보겠습니다.
선택지 1: 임대사업자 등록으로 중과 배제받기
임대사업자 등록은 렌트홈(renthome.go.kr)에서 신청하는 민간임대주택 등록 제도입니다. 쉽게 말해 ‘이 집은 내가 임대용으로 운영하겠다’고 국가에 신고하는 것입니다. 등록하면 일정 요건 충족 시 양도세 중과가 배제됩니다.
핵심 요건 (2026년 기준)
현재 신규 등록 가능한 유형은 크게 두 가지입니다. 6년 단기임대(아파트 제외, 비아파트 가능)와 10년 장기일반민간임대입니다. 아파트는 2020년 이후 신규 단기임대 등록이 불가능하며, 10년 장기 등록만 가능합니다. 등록 요건은 수도권 기준 공시가격 6억 원(지방 3억 원) 이하 주택이어야 하며, 임대의무기간 동안 임대료 증액을 5% 이내로 제한해야 합니다.
세금 혜택
요건을 갖춘 등록임대주택은 양도세 중과가 배제됩니다. 비아파트 6년 단기임대는 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 혜택을 받습니다. 10년 장기 등록 후 의무임대기간을 채우면 양도세 중과 배제뿐 아니라 장기보유특별공제 특례(최대 50%, 거주 요건 충족 시 70%)도 가능합니다. 다만 취득세 전액 감면, 양도세 100% 감면 같은 예전 혜택은 대부분 폐지됐습니다.
주의할 점
임대의무기간(6년 또는 10년) 중 마음대로 팔 수 없습니다. 임대료 증액 제한(5%)을 어기면 세제 혜택이 전부 추징됩니다. 아파트는 신규 단기 등록 자체가 안 됩니다. 또한 등록 시점 공시가격이 기준을 초과하면 처음부터 등록이 불가합니다. 공시가격이 높은 강남권 아파트라면 이 선택지가 막혀 있을 수 있습니다.
임대사업자 등록은 “당분간 팔 생각 없고, 월세 받으며 장기 보유할 의향이 있는 비아파트 보유자”에게 적합한 선택지입니다. 아파트 다주택자라면 10년 장기 등록 가능 여부를 먼저 세무사와 확인하세요.
선택지 2: 법인전환으로 양도세 구조 바꾸기
개인이 보유한 주택을 법인에 현물출자하거나 매각해 법인 소유로 전환하는 방법입니다. 법인은 주택 양도 시 법인세율(10~25%)을 적용받으며, 개인 양도세 중과세율(최대 75%)보다 세율이 훨씬 낮습니다.
어떻게 작동하나
조세특례제한법 제32조에 따라 현물출자 방식으로 법인을 설립하면, 양도소득세를 당장 내지 않고 이연(미래로 미루기)할 수 있습니다. 개인이 주식을 받고 법인이 부동산을 보유하는 구조로, 법인이 나중에 부동산을 팔 때 법인세로 정산합니다. 법인세 기본세율은 과세표준 2억 이하 10%, 2억 초과 200억 이하 20%, 200억 초과 22%로, 개인 양도세 중과세율보다 낮습니다.
비용과 복잡도
법인 설립 비용(등기 비용, 법무사 수수료 등) 50만~200만 원 수준에 법인 전환 시 취득세가 별도로 발생합니다. 이후에는 법인 회계·세무 기장료(월 10만~30만 원), 법인세 신고 등 유지 비용이 지속적으로 들어갑니다. 단순히 세금만 줄이려고 법인을 만들었다가 관리 비용이 더 나오는 경우도 있습니다.
주의사항
현물출자 후 주식을 2년 이내에 처분하면 이연됐던 양도세가 한꺼번에 과세됩니다. 국세청은 2024년 이후 현물출자 평가 리스크를 집중 점검하고 있어, 시가 저평가 신고 시 추징 위험이 있습니다. 또한 2026년 현재 법인의 주택 취득 시 취득세 중과(12%) 규정이 있어, 신규 법인이 주택을 매입하는 방식은 불리합니다. 현물출자 방식이 아니라면 세무 전문가와 충분히 검토해야 합니다.
법인전환은 “보유 주택 수가 많고 양도차익이 매우 커서 개인 세율로는 부담이 너무 크다”는 경우에 검토할 만합니다. 주택 1~2채 수준이라면 법인 유지 비용 대비 실익이 크지 않을 수 있습니다.
선택지 3: 가족 증여로 주택 수 줄이기
배우자나 자녀에게 주택을 증여하면 본인의 주택 수가 줄어들어 나머지 주택 양도 시 중과 적용을 피할 수 있습니다. 또는 증여를 통해 향후 양도차익 자체를 낮추는 전략으로도 씁니다.
증여 공제 한도 (2026년 기준)
배우자에게 증여하면 10년간 6억 원까지 증여세가 없습니다. 성인 자녀는 10년간 5,000만 원, 미성년 자녀는 2,000만 원입니다. 2024년부터 신설된 혼인·출산 증여재산 공제를 활용하면 성인 자녀에게 최대 1억 5,000만 원까지 비과세로 증여할 수 있습니다(기본 5,000만 원 + 혼인·출산 공제 1억 원).
부담부증여란
채무(전세보증금, 담보대출 등)를 포함해 증여하는 방식입니다. 증여받는 사람은 채무를 인수하고, 증여자는 채무 부분에 해당하는 양도세를 내야 합니다. 예를 들어 시가 5억 원짜리 주택에 전세보증금 3억 원이 있을 때 부담부증여하면, 자녀는 2억 원에 대한 증여세만, 부모는 3억 원 채무 부분에 대한 양도세만 냅니다. 이때 부모의 양도세는 중과 대상이 아닌 기본세율(일반과세)로 계산됩니다(조세특례제한법상 부담부증여의 채무 인수 부분은 중과 배제). 단, 이 부분도 세무사에게 개별 확인이 필요합니다.
증여 후 양도 시 주의
증여받은 사람이 증여일로부터 5년 이내에 양도하면, 이월과세 규정이 적용돼 양도차익을 증여자의 취득가액으로 계산합니다. 즉 절세 효과가 없어집니다. 증여한 뒤 5년은 보유해야 실질적인 절세 효과가 납니다. 또한 증여가액은 시가(실거래가, 감정평가액)를 기준으로 하므로 저가 증여는 인정받기 어렵습니다.
3가지 선택지 한눈에 비교
| 구분 | 임대사업자 등록 | 법인전환 | 가족 증여 |
|---|---|---|---|
| 핵심 효과 | 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제 유지 | 법인세율(10~20%) 적용, 양도세 이연 | 주택 수 감소, 향후 양도차익 분산 |
| 주요 요건 | 비아파트 6년, 아파트 10년 의무임대 공시가 6억(지방 3억) 이하 |
현물출자 후 주식 2년 보유 법인 설립 절차 필요 |
증여세 공제 한도 내 증여 후 5년 이상 보유 |
| 초기 비용 | 낮음 (등록비 소액) | 중간~높음 (법인 설립비 + 취득세) | 증여세 발생 (공제 한도 초과분) |
| 유지 비용 | 임대의무 준수 관리 | 법인 기장료·세무 비용 지속 발생 | 없음 (증여 완료 후) |
| 적합한 경우 | 비아파트 보유, 장기 임대 의향, 월세 수익 원하는 경우 | 다주택+양도차익 매우 큰 경우, 장기 운용 계획 있는 경우 | 자녀에게 자산 이전 의향, 증여세 공제 여유 있는 경우 |
| 단점·위험 | 의무기간 중 매도 불가 아파트 신규 단기등록 불가 |
복잡한 절차, 관리 비용 국세청 점검 리스크 |
이월과세 5년 적용 증여 후 가격 하락 시 손해 |
– 아파트 외 주택(오피스텔·빌라) 보유, 월세 의향 있음 → 임대사업자 등록
– 다수 주택, 양도차익 합산 5억 이상, 장기 운용 예정 → 법인전환 (세무사 상담 필수)
– 배우자·자녀에게 자산 이전 계획 있음, 주택 수 줄이고 싶음 → 증여 (공제 한도 먼저 확인)
– 1~2채이고 비조정대상지역 → 세 방법 모두 과도할 수 있음, 현 상태 유지도 선택지
지금 바로 해볼 수 있는 것
5월 9일 이후라도 당장 움직여야 할 일이 있습니다. 우선 내 주택이 조정대상지역에 있는지 확인하세요. 비조정대상지역이라면 중과 걱정을 크게 줄일 수 있습니다. 조정대상지역이라면 위 3가지 중 본인 상황에 맞는 것을 추려서 세무사에게 구체적인 수치로 시뮬레이션을 받아보는 게 가장 정확합니다.
임대사업자 등록은 렌트홈(renthome.go.kr)에서 직접 신청할 수 있습니다. 증여세 공제 한도는 국세청 증여세 안내 페이지에서 확인하세요. 법인전환은 세무사·법무사 동시 상담이 필요합니다.
부동산 절세는 정답이 하나가 아닙니다. 내 주택의 위치, 공시가격, 보유 기간, 가족 상황, 현금 여력에 따라 같은 선택지가 누군가에게는 최선이고 누군가에게는 독이 될 수 있습니다. 지금 중요한 건 막막함을 내려놓고 선택지를 하나씩 따져보는 것입니다.
해외주식 양도세 신고도 5월에 함께 챙겨야 한다면 해외주식 양도소득세 5월 신고 전 하지 말아야 할 실수 5가지도 읽어보세요.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성됐으며, 세금·법률 조언이 아닙니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 세금 결과가 달라질 수 있으므로, 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
