집을 두 채 갖고 있다는 이유만으로, 5월 9일 이후 세금이 수천만 원 달라질 수 있습니다.
2022년 5월부터 한시적으로 유예돼 온 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일, 예정대로 종료됩니다. 정부가 연장 없이 그대로 종료한다고 확정 발표한 이후, 부동산 시장에는 매도를 서두르는 움직임이 눈에 띄게 늘었습니다. 오늘(4월 23일) 기준 D-16. 생각보다 시간이 많지 않습니다.
이 글에서는 종료 후 달라지는 세율, 예외가 인정되는 조건, 그리고 지금 당장 확인해야 할 체크리스트를 정리했습니다.
5월 9일 이후 뭐가 달라지나: 중과세율 부활
현재는 조정대상지역 내 주택을 팔더라도 기본세율(6~45%)만 적용됩니다. 2022년 5월 10일부터 시작된 유예 조치 덕분입니다. 그런데 이 유예가 5월 9일 자정을 기점으로 끝납니다.
쉽게 말하면, 5월 10일부터 조정대상지역 내 집을 파는 다주택자는 중과세율이 그대로 붙습니다.
| 보유 주택 수 | 현재 (유예 중) | 5월 10일 이후 | 추가 세율 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20%P | +20%P |
| 3주택 이상 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 30%P | +30%P |
| 비조정지역 | 기본세율 | 기본세율 (변동 없음) | 해당 없음 |
예를 들어 양도차익이 3억 원인 경우, 기본세율 구간에서 약 38~40%가 적용된다면 2주택자는 여기에 20%P가 더해져 실질 세율이 60%에 육박할 수 있습니다. 같은 집을 같은 가격에 팔더라도 5월 9일 이전과 이후의 세금 차이가 수천만 원에 달합니다.
또 하나 중요한 포인트는 장기보유특별공제 배제입니다. 중과세율이 적용되는 주택은 오래 보유해도 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제받을 수 있는 혜택이 완전히 사라집니다.
예외가 인정되는 경우는: 보완책 핵심 정리
정부가 시장 충격을 줄이기 위해 보완책을 함께 내놓았습니다. 핵심은 “5월 9일까지 계약을 완료하면 잔금은 나중에 치러도 중과를 피할 수 있다”는 겁니다. 단, 지역에 따라 조건이 다릅니다.
| 지역 유형 | 계약 기한 | 잔금 납부 기한 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 강남·서초·송파·용산 (2025.10.15 이전 지정) | 2026.5.9까지 | 계약일로부터 4개월 이내 | 계약금 지급 필수 |
| 서울 나머지·과천·광명 등 (2025.10.16 이후 신규 지정) | 2026.5.9까지 | 계약일로부터 6개월 이내 | 계약금 지급 필수 |
| 토지거래허가구역 내 주택 | 2026.5.9까지 허가 신청 | 허가 후 계약 체결 + 일정 기간 내 양도 | 신청 시점이 기준 |
한 줄로 정리하면: 5월 9일 자정 전에 매매계약서에 도장을 찍고 계약금을 보냈다면, 잔금은 4~6개월 여유가 있습니다.
다만 여기서 주의할 점이 있습니다. ‘계약 완료’는 계약서 작성과 계약금 지급이 모두 이뤄진 시점을 기준으로 합니다. 구두 합의나 계약금 없는 계약서만으로는 인정받기 어렵습니다.
내 집이 조정대상지역인지 먼저 확인하세요
중과세율은 조정대상지역 내 주택을 팔 때만 적용됩니다. 그래서 내 집이 어디에 해당하는지 먼저 파악해야 합니다.
2026년 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다.
| 구분 | 해당 지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전체 |
| 경기도 | 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시 |
이 지역 안에 집을 2채 이상 갖고 있다면, 5월 10일 이후 양도 시 중과가 적용됩니다. 비조정지역 주택은 중과 대상이 아닙니다.
그래서 중요한 건, 주택 수를 어떻게 세느냐입니다. 분양권·조합원 입주권도 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있고, 오피스텔도 실제 주거용으로 사용 중이라면 주택으로 판단될 수 있습니다. 단순히 “등기된 집이 몇 채”인지만 보는 게 아닙니다.
D-16 지금 당장 확인할 체크리스트
아래 항목을 하나씩 점검해 보세요. 하나라도 해당된다면, 세무사 상담을 포함한 다음 단계를 즉시 진행하는 게 좋습니다.
| 번호 | 확인 항목 | 주의 포인트 |
|---|---|---|
| 1 | 보유 주택 수 정확히 파악 (분양권·입주권·오피스텔 포함) | 등기 외 자산도 포함 |
| 2 | 팔 계획인 주택이 조정대상지역 내에 있는지 확인 | 위 지역 목록 참조 |
| 3 | 5월 9일 이전 계약 체결 가능한지 매수자 탐색 | 계약금 입금까지 완료해야 유효 |
| 4 | 토지거래허가구역 여부 확인 (해당 시 5.9 전 신청) | 구청 신청이 기준 |
| 5 | 강남·서초·송파·용산이면 잔금 기한 4개월 확인 | 계약일 기준 4개월 |
| 6 | 그 외 조정지역이면 잔금 기한 6개월 확인 | 계약일 기준 6개월 |
| 7 | 장기보유특별공제 배제 여부 계산 (10년 이상 보유 시 특히 확인) | 중과 적용 시 공제 불가 |
| 8 | 세무사 상담 예약 (부동산 양도세 전문) | 5월 전 예약 서두를 것 |
세금 계산은 개인 상황에 따라 크게 달라지기 때문에 일반적인 안내로 전략을 세우는 건 위험합니다. 보유 주택 수, 취득 시점, 각 주택의 소재지, 양도차익 규모에 따라 최적 전략이 전혀 달라집니다. 지금 상황이 조금이라도 복잡하다면 세무사 상담을 먼저 받으세요.
이런 분은 특히 서두르세요
모든 다주택자가 당장 집을 팔아야 하는 건 아닙니다. 하지만 아래 상황 중 하나라도 해당된다면 남은 D-16 안에 행동에 옮기는 게 맞습니다.
조정대상지역 내에 매도를 고민 중인 집이 있는 경우. 어차피 팔 계획이었다면 5월 9일 이전 계약이 훨씬 유리합니다. 중과세율 차이만으로 수천만 원이 달라질 수 있으니까요.
보유 기간이 10년 이상인 주택이 있는 경우. 오래 보유할수록 장기보유특별공제 혜택이 커야 하는데, 중과 적용 시 이 공제가 모두 사라집니다. 10년, 15년 보유한 집이라면 공제 배제의 타격이 특히 큽니다.
임차인 계약 만료가 다가오는 전세 낀 집이 있는 경우. 잔금 기한이 4~6개월이기 때문에, 임차인 퇴거 일정과 맞출 수 있는지 역산해서 계약 시점을 잡아야 합니다.
반면, 비조정지역 주택만 보유하거나 매도 계획이 전혀 없다면 이번 종료가 직접적인 영향을 주지 않습니다. 중과는 ‘양도할 때’ 적용되는 세금이기 때문입니다.
참고로 양도세 신고는 양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날) 기준으로 2개월 내에 신고해야 합니다. 5월 이후 잔금을 치르는 경우라도, 계약 시점 요건을 충족했다면 신고 시 관련 서류(계약서, 계약금 입금 증빙)를 꼼꼼히 챙겨 두세요.
5월 종합소득세 신고와 함께 양도세 관련 절세 전략을 함께 고민하고 있다면, 해외주식 양도소득세 5월 신고 방법과 자영업자 5월 종소세 비용처리 가이드도 함께 읽어보시면 도움이 됩니다.
마무리: 5월 9일은 기다려 주지 않습니다
중과유예 종료는 ‘가능성’이 아니라 ‘확정’입니다. D-16이라는 숫자가 지금 무겁게 느껴진다면, 그 감각이 맞습니다.
다주택자라면 지금 해야 할 일은 하나입니다. 내 집이 조정대상지역인지 확인하고, 팔 생각이 있는 집이 있다면 세무사를 먼저 만나세요. 계약서를 쓰는 데는 하루가 걸릴 수 있지만, 그 하루가 수천만 원을 가를 수 있습니다.
공식 정책 내용은 정책브리핑 공식 발표에서 확인하실 수 있습니다.
