합의이혼 서류에 사인을 하고 나서, 아파트 명의를 내 이름으로 옮기려던 순간 세금 이야기가 나왔습니다. “취득세가 얼마 나온다”는 말을 듣고 나서야 ‘이게 그냥 이름만 바꾸는 게 아니구나’ 싶어지는 분들이 많습니다. 이혼 재산분할 세금, 어떤 명목으로 받느냐에 따라 세금이 달라지고, 나중에 팔 때 함정이 숨어 있습니다. 하나씩 짚어보겠습니다.
재산분할로 아파트 받을 때 취득세, 왜 1.5%인가
일반적으로 아파트를 살 때 취득세는 3.5%입니다. 그런데 이혼 재산분할로 명의를 이전받을 때는 1.5%만 냅니다. 왜냐하면 재산분할은 법적으로 “내 것을 돌려받는 행위”로 봅니다. 혼인 중에 부부가 함께 일구어온 공동재산을 청산하는 것이기 때문에, 새로 사는 것과 성격이 다릅니다. 그래서 지방세법이 이혼재산분할 특례세율을 적용해 일반 취득세율 3.5%에서 2%포인트를 차감한 1.5%를 내도록 정하고 있습니다.
여기서 1.5%의 기준은 공시가격(시가표준액)이 아닙니다. 시가인정액, 즉 실제 거래가격에 가까운 금액이 과세 기준이 됩니다. 예를 들어 시세 6억짜리 아파트라면 취득세는 약 900만 원 정도가 됩니다. 지방교육세 0.2%가 추가되므로 실제로는 6억 기준 약 1,020만 원 수준입니다. 등록면허세와 법무사 비용까지 합치면 전체 이전 비용이 1,500만 원 안팎이 되는 경우가 많으니, 미리 계산해두는 것이 좋습니다.
한 가지 더, 증여세는 내지 않아도 됩니다. 재산분할은 증여와 본질이 다릅니다. 일방적으로 재산을 주는 게 아니라 공동으로 형성한 재산을 나누는 청산이기 때문에, 상속세 및 증여세법상 증여에 해당하지 않습니다. (근거: 법원 및 국세청 해석 기준, 찾기쉬운 생활법령정보 2026.4.30.)
위자료 명목으로 받을 때, 같은 집인데 세금이 다른 이유
많은 분들이 헷갈려 하는 부분이 있습니다. “위자료로 집을 받아도 되지 않나요?” 맞습니다, 받을 수 있습니다. 그런데 세금이 달라집니다.
위자료는 이혼 과정에서 상대방 잘못으로 입은 정신적·물질적 피해에 대한 보상입니다. 법적으로 “손해배상” 성격입니다. 그래서 위자료 명목으로 부동산을 받으면 취득세가 일반세율인 3.5%가 적용됩니다. 재산분할 특례가 적용되지 않습니다.
더 중요한 게 있습니다. 위자료로 부동산을 주는 쪽, 즉 전 배우자는 양도소득세를 내야 할 수 있습니다. 위자료는 부채를 현물로 갚는 것이기 때문에, 세법상 유상양도로 봅니다. 집값이 많이 올랐다면 전 배우자가 상당한 양도세를 부담하게 되는 구조입니다. 이혼 협의 시 이 점을 모르고 위자료 명목으로 부동산을 넘기기로 합의하면, 주는 쪽이 나중에 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 부동산을 이전할 때는 협의서나 조정조서에 “재산분할” 명목으로 명시해야 세금이 줄어듭니다. 이혼 합의서를 쓸 때 이 한 줄이 수백만 원 차이를 만들 수 있습니다.
| 구분 | 취득세 | 양도세 취득시점 | 증여세 | 주는 측 양도세 |
|---|---|---|---|---|
| 재산분할 | 1.5% | 전 배우자 최초 취득일 | 없음 | 없음 |
| 위자료(받는 측) | 3.5% | 이혼 당시 이전일 | 없음 | – |
| 위자료(주는 측) | – | – | – | 발생 가능 |
| 일반 증여 | 3.5% | 증여받은 날 | 있음 | 없음 |
나중에 팔 때 양도세 함정, 취득시점이 내가 받은 날이 아닌 이유
재산분할로 아파트를 받은 날 이후에 그 집을 팔게 되면, 양도소득세는 어떻게 계산될까요? “내가 이전받은 날부터 계산하면 되겠지” 하고 생각하기 쉽습니다. 그런데 그게 아닙니다.
국세청 해석과 법원 판례에 따르면, 재산분할로 취득한 부동산의 양도세 취득시점은 전 배우자가 처음 그 집을 산 날을 기준으로 합니다. 예를 들어 전 남편이 2018년에 아파트를 샀고, 2025년 이혼하면서 재산분할로 내 이름으로 넘어왔다고 가정합니다. 그리고 2026년에 그 집을 팔면, 양도세 취득일은 2018년이 됩니다. 취득가액도 2018년 매입가격을 기준으로 계산합니다.
이게 왜 중요한가 하면, 집값이 많이 오른 경우 양도차익이 크게 잡힌다는 뜻입니다. 2018년에 4억에 산 집이 2026년 6억이 됐다면 차익이 2억입니다. 이혼 전 배우자가 이미 8년을 보유했기 때문에 장기보유특별공제가 적용되는 이점도 있지만, 그만큼 더 많은 차익에 세금이 붙습니다. 취득가액이 낮게 잡힌다는 점을 미리 알고 있어야 합니다.
반면 위자료로 받은 경우에는, 이혼 시점이 취득일이 됩니다. 취득가액도 이혼 당시 시가로 잡힙니다. 그래서 나중에 팔 때 차익이 적게 잡히는 장점이 있습니다. 단, 위자료를 받을 때 낸 취득세(3.5%)와 전 배우자의 양도세 부담을 함께 고려해야 합니다.
어느 쪽이 유리한지는 집값 상승 폭, 보유 기간, 1주택 여부 등에 따라 달라집니다. 단순히 “재산분할이 무조건 유리하다”는 공식은 없습니다. 상황에 따라 세무사와 함께 시뮬레이션해보는 것이 좋습니다.
1가구 1주택 비과세, 재산분할 받은 집에도 적용될까
재산분할로 집을 받은 뒤, 나중에 팔 때 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있을지 궁금한 분들이 많습니다. 결론부터 말하면 가능합니다. 단, 보유기간 계산이 일반적인 경우와 다릅니다.
1가구 1주택 비과세 요건은 보유기간 2년 이상입니다(조정대상지역 등에서는 거주기간 2년 추가). 재산분할로 취득한 주택은 보유기간을 전 배우자의 최초 취득일부터 계산합니다. 즉, 전 남편이 2018년에 산 집을 2025년에 재산분할로 받았다면, 보유기간은 이미 7년이 넘습니다. 비과세 요건은 충분히 채워지는 경우가 많습니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 비과세 판정 시 내가 재산분할 받을 당시에 이미 다른 주택을 보유하고 있었다면, 1가구 1주택이 아니라 2주택자로 판단됩니다. 이 경우 비과세가 적용되지 않습니다. 이혼 후 새로 살 집을 마련하거나, 이미 본인 명의의 주택이 있는 상태에서 재산분할 아파트까지 받게 된다면 보유 주택 수를 반드시 확인해야 합니다.
또 하나, 거주 요건입니다. 조정대상지역 내 주택이라면 2년 거주 요건이 있습니다. 전 배우자가 그 집에 2년 이상 거주했다고 해서 내 거주 기간으로 인정되지는 않습니다. 실거주 기간은 내가 실제 그 집에 산 기간만 인정됩니다. 이 점을 놓치면 비과세를 기대했다가 양도세를 그대로 내야 하는 상황이 생깁니다.
관련 내용은 공동명의와 단독명의 세금 비교 글에서도 확인할 수 있습니다.
재산분할 vs 증여, 어느 방식이 세금이 적은가
간혹 “이혼하지 않고 그냥 증여로 명의 옮기면 어떠냐”는 질문이 나옵니다. 배우자 간 증여는 6억 원까지 증여세가 없다는 걸 아는 분들이 많아서입니다. 현행법상 배우자 증여 공제는 10년간 6억 원입니다. 그러나 6억을 넘으면 증여세가 붙고, 취득세는 3.5%를 내야 합니다.
이혼 재산분할은 법적 이혼 절차를 거쳐야 적용됩니다. 이혼 없이 단순히 명의만 바꾸고 싶다면 증여 외의 선택지는 없습니다. 반면 이혼이 결정된 상황이라면, 증여보다는 재산분할로 처리하는 것이 훨씬 유리합니다. 증여세 없음, 취득세 1.5%, 양도세 없음(주는 측 기준)의 세 가지 이점이 있습니다.
아울러 재개발 입주권이나 조합원 지위를 재산분할로 받는 경우에도 유사한 원칙이 적용됩니다. 재개발 입주권 세금 정리를 함께 읽어보시면 도움이 됩니다. 가족 간 보험이나 상속 관련해서는 사망보험금 수익자 리스크 글도 참고해보세요.
마무리, 세금은 명목 하나에서 갈립니다
이혼 재산분할 세금은 “어떤 명목으로 부동산을 이전하느냐”에서 갈립니다. 재산분할인지, 위자료인지, 증여인지에 따라 취득세가 달라지고, 나중에 팔 때 양도세 취득시점과 비과세 판정까지 연쇄적으로 달라집니다. 합의서 한 줄이 수백만 원의 세금 차이를 만드는 이유입니다.
이혼 합의 전에 세무사와 단 한 번 상담하는 것, 적극 권합니다. 특히 집값이 취득 당시보다 많이 올랐다면, 양도세 시뮬레이션은 필수입니다. 이혼 재산분할 세금 구조를 미리 알고 합의 조건을 조율하면 불필요한 세 부담을 줄일 수 있습니다.
