“아파트가 있으면 기초연금 못 받는 거 아니야?” 부모님께 기초연금 얘기를 꺼냈다가 이런 말을 들은 적 있지 않으세요? 특히 서울이나 수도권에 아파트 한 채 갖고 계신 분들은 처음부터 포기하는 경우가 많습니다. 시세가 몇 억이니까 당연히 안 될 거라고 생각하는 거죠.
그런데 기초연금에서 보는 부동산 가치는 시세가 아니라 공시가격입니다. 그리고 공시가격에서 기본재산액을 빼고, 거기에 월 환산율을 곱합니다. 이 과정을 거치면 생각보다 많은 분들이 기준 안에 들어옵니다.
시세가 아니라 공시가격: 부동산 평가의 첫 번째 규칙
기초연금에서 아파트 가치를 평가할 때 사용하는 기준은 공동주택 공시가격입니다. 흔히 알고 있는 시세(실거래가)와는 다릅니다.
| 구분 | 시세(실거래가) | 공시가격 |
|---|---|---|
| 서울 A아파트 | 8억 원 | 약 5.5억 원 |
| 수원 B아파트 | 5억 원 | 약 3.5억 원 |
| 지방 C아파트 | 2억 원 | 약 1.4억 원 |
쉽게 말하면: 공시가격은 시세의 대략 65~75% 수준입니다. “우리 집 시세가 5억이니까 안 되겠지”가 아니라, 공시가격 3.5억 기준으로 계산해야 합니다.
공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소만 입력하면 바로 확인할 수 있습니다. 매년 4~5월에 새로 고시되고, 기초연금 심사에는 최신 공시가격이 반영됩니다.
기본재산액 공제: 지역에 따라 1억 넘게 빠집니다
공시가격을 확인했으면 다음 단계는 기본재산액 공제입니다. 거주 지역에 따라 재산에서 빼주는 금액이 다릅니다.
| 지역 | 기본재산액 공제 |
|---|---|
| 특별시·광역시(대도시) | 1억 3,500만 원 |
| 중소도시(세종, 경기 일부 등) | 8,500만 원 |
| 농어촌 | 7,250만 원 |
서울에 공시가격 4억짜리 아파트가 있다면, 먼저 1.35억을 빼서 2.65억이 재산으로 잡힙니다. 여기에 월 환산율(4% ÷ 12)을 적용하면 월 약 88만 원이 소득환산액이 됩니다.
소득이 거의 없는 단독가구라면 소득인정액이 88만 원 수준이니, 247만 원 기준을 한참 밑돕니다. 공시가 4억 아파트가 있어도 기초연금을 받을 수 있다는 뜻입니다.
핵심은 환산율입니다. 재산 전체를 소득으로 보는 것이 아니라, 연 4%(월 약 0.33%)만 소득으로 환산합니다. 재산 1억이 월 소득 33만 원 정도로 잡히는 구조입니다.
아파트 공시가격별 시뮬레이션: 받을 수 있을까?
다른 소득이 국민연금 월 40만 원뿐인 단독가구를 기준으로, 아파트 공시가격에 따라 소득인정액이 어떻게 달라지는지 계산해봤습니다. 서울(대도시) 거주, 금융재산 2,000만 원(공제 후 0원), 부채 없음 기준입니다.
| 공시가격 | 기본재산액 공제 후 | 월 소득환산액 | 소득인정액(연금 포함) | 수급 가능 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 2억 | 6,500만 | 약 21.7만 | 약 61.7만 | 가능 |
| 3억 | 1.65억 | 약 55만 | 약 95만 | 가능 |
| 4억 | 2.65억 | 약 88.3만 | 약 128.3만 | 가능 |
| 5억 | 3.65억 | 약 121.7만 | 약 161.7만 | 가능 |
| 6억 | 4.65억 | 약 155만 | 약 195만 | 가능 |
| 7억 | 5.65억 | 약 188.3만 | 약 228.3만 | 가능 |
| 8억 | 6.65억 | 약 221.7만 | 약 261.7만 | 불가 |
쉽게 말하면: 서울에 아파트 한 채와 국민연금 40만 원이 전부인 단독가구라면, 공시가격 약 7.5억까지 수급이 가능합니다. 이는 시세로 환산하면 약 10~11억 수준입니다. “아파트가 있으면 못 받는다”는 말이 왜 틀린지 보이시죠?
집 팔고 전세로 가면 유리할까? 의외의 함정
“아파트를 팔고 전세로 가면 재산이 줄어드니까 기초연금 받기 쉬워지지 않을까?” 이런 생각을 하시는 분이 꽤 많습니다. 결론부터 말하면, 오히려 불리해질 수 있습니다.
아파트 보유 vs 전세 전환 비교
서울 거주, 공시가격 4억 아파트를 보유한 단독가구가 이 집을 팔고 전세 3억에 들어간 경우를 비교해보겠습니다.
| 항목 | 아파트 보유 시 | 전세 전환 시 |
|---|---|---|
| 일반재산 | 4억(공시가) | 3억(전세보증금) |
| 금융재산 | 2,000만(공제 후 0) | 1.2억(매매차익 등) |
| 기본재산액 공제 | -1.35억 | -1.35억 |
| 금융재산 공제 | 0 | -2,000만 |
| 환산 대상 재산 | 2.65억 | 2.65억 + 1억 = 3.65억 |
| 월 소득환산액 | 약 88.3만 | 약 121.7만 |
쉽게 말하면: 집을 팔아서 생긴 현금이 통장에 들어가면 금융재산으로 잡히고, 전세보증금도 일반재산으로 잡힙니다. 결국 환산 대상 재산이 오히려 늘어나는 경우가 생깁니다. 집을 팔기 전에 반드시 시뮬레이션을 해봐야 합니다.
집을 팔아 전세로 전환하면 매매대금이 금융재산으로 잡히고, 전세보증금이 일반재산으로 이중 반영될 수 있습니다. “집만 없으면 된다”는 생각은 위험합니다.
증여 5년 규정과 효도금 함정
증여는 5년 지나야 효과
자녀에게 아파트를 증여해도 증여일로부터 5년 이내이면 본인 재산으로 간주됩니다. 기초연금 수급을 위해 재산을 이전하는 것을 막기 위한 규정입니다.
2026년에 기초연금을 받으려면 최소 2021년 이전에 증여가 완료됐어야 합니다. 지금 급하게 증여하면 5년 동안 재산은 그대로 잡히는데 증여세만 납부하는 상황이 됩니다.
효도금이 금융재산이 되는 경우
자녀가 매달 부모님 통장에 용돈을 넣어드리는 경우, 그 금액이 쌓이면 금융재산으로 잡힐 수 있습니다. 기초연금 심사에서는 금융기관 조회를 통해 전체 예금 잔액을 확인합니다.
월 50만 원씩 2년간 보내면 통장에 1,200만 원이 쌓입니다. 금융재산 공제 2,000만 원 안이라면 문제없지만, 기존 예금과 합산해 2,000만 원을 넘기면 소득인정액이 올라갑니다.
무료임차소득: 자녀 집에 무상 거주할 때
자녀가 시가 6억 원 이상의 주택을 소유하고 있으면서 부모님이 그 집에 무상으로 거주하면, 연 0.78%에 해당하는 금액이 무료임차소득으로 반영됩니다. 자녀 집 시가가 9억이라면 연 약 702만 원, 월 약 58.5만 원이 소득으로 잡히는 셈입니다.
무료임차소득이 부담되면 소액이라도 월세 계약을 체결하고 실제로 납부하면 무료임차소득 적용을 피할 수 있습니다. 다만 형식적 계약은 인정되지 않으므로 실제 이체 내역이 있어야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부 공동명의 아파트는 어떻게 계산하나요?
부부가 함께 살면서 기초연금을 신청하면 두 사람의 재산을 합산합니다. 공동명의든 한쪽 명의든 합산 금액은 동일합니다. 부부가구 선정기준액(395.2만 원)이 적용됩니다.
Q. 상가나 토지도 같은 방식으로 계산하나요?
상가와 토지도 공시가격 기준으로 일반재산에 포함됩니다. 아파트와 동일하게 기본재산액을 공제한 뒤 환산합니다.
Q. 주택연금(역모기지)에 가입하면 유리한가요?
유리합니다. 주택연금 수령액은 소득에서 제외되고, 담보 설정 금액은 부채로 공제됩니다. 집은 있지만 현금 소득이 부족한 분에게 기초연금과 주택연금을 동시에 받는 전략이 효과적입니다.
Q. 재건축 아파트의 공시가격은 어떻게 되나요?
재건축 진행 중인 주택은 해당 시점의 공시가격이 적용됩니다. 분양권이나 입주권 상태라면 시가표준액으로 평가될 수 있으므로 관할 주민센터에 확인하세요.
- 기초연금 부동산 기준은 시세가 아닌 공시가격
- 기본재산액 공제: 대도시 1.35억, 중소도시 8,500만, 농어촌 7,250만
- 서울 단독가구, 공시가 7.5억까지 수급 가능(소득에 따라 다름)
- 집 팔고 전세 전환 시 오히려 불리할 수 있음
- 증여는 5년 이전에 완료돼야 효과 있음
- 자녀 시가 6억 이상 주택에 무상 거주하면 무료임차소득 발생
